Johnny Chiu | 融資策劃總監
13 October, 2022
按揭成數達九成？營運公司與空殼公司申請條件大不同！
常常聽到物業按揭，那麼它究竟有什麼好處呢？老闆如果想增加現金流，不妨考慮以物業套現，享受低利息貸款，可借成數甚至高達物業估價的九成！不過就算物業是有限公司持有，審批都要視乎公司性質，你的公司有實際業務的營運公司，或是只是用來持有物業的空殼公司呢？查閱此文看看兩者的分別！
空殼公司
空殼公司的物業按揭需要股東擔保，而且更有額外要求，股東的股份必須超過50％。例如，公司有兩個股東，分別持有70%股份和30%股份，那麼只須大股東做擔保人。若大股東的入息無法通過壓力測試，那麼細股東也須擔當擔保人。可是，若公司有兩個股東，兩者各佔股份一半(50%)，那麼兩個股東都要做擔保人。
如果老闆們考慮申請轉按 (將物業按揭由銀行A轉至銀行B)，目的只求減息及得到銀行B的現金回贈，不涉及套現的話，部分銀行可以不需要股東做擔保人，並接受非股東做借款人。
不過要注意的是，用公司申請按揭貸款都需要達到銀行的供款與收入比率 (40%)，更加要通過壓力測試 (50%)，另外由於以公司持有物業，屬於投資性質，因此最高按揭成數為物業估價的5成。
營運公司
由於營運公司是有實質業務，業務可能有債務或其他財務問題，因此銀行或仔細查閱公司的財務報告，導致按揭成功批核的機率更低。與空殼公司相同，按揭也需要有股東或董事做擔保。
有些大銀行因為考慮利息抽佣的緣故，故樓宇按揭部會選擇不處理低利息的營運公司按揭，而會轉介客戶到中小企貸款部申請，而往往中小企貸款的利率都高過樓按利率。不過，市面上也有些銀行願意接手營運公司的物業按揭並以樓按利率計算利息。
如果以營運公司做按揭也有一定好處 — 較高借貸金額。如果公司業務良好，持續幾年都有盈利，利用公司的利潤申請上會，那麼部分銀行最多可以借出物業估價的9成成數，做法如下：
- 50%：頭按利用樓宇按揭利率 (備註：擔保人若已有按揭須扣減1成/ 工商物業最多可申請4成)
- 30-40%：中小企貸款 (備註：利率會比樓按利率略高/ 中小企的貸款需要在頭按放寬後才可以過戶)
